物业管理是社会经济发展到一定水平的必然产物。行政机关和事业单位办公大楼是物业管理的重要对象之一。

    所谓现代物业管理，是指专门的机构受物业所有人的委托，按照国家相关法规和契约行使管理权，运用现代管理科学和先进的技术对已投入使用的物业以经营的方式进行管理，同时对物业周围环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、消防安全维护、道路养护等统一实施专业化管理的综合性服务。

    目前盘锦市本级行政事业单位265家。据不完全统计盘锦市市直行政事业单位已有14家聘用物业管理（其中有一家是采用政府集中采购方式），服务面积16.07万平方米。

    传统物业管理模式面临困境

    传统物业管理是政府自身安排人员对办公楼的日常性运转进行维护，是政府直接进行的行政型的封闭式管理，它既要服从机关的人事管理，又要服从业务管理。而作为管理单位的政府与作为使用者的职工之间是管理与被管理的关系。以各单位的保安及保洁工作为例，一直是采用雇佣临时工的方式，对其没有一个统一的管理和规范。这样在管理上就存在人员流动性大、管理不到位、安全性难以保证的问题。

    现代办公大楼的智能化程度比较高，要求现代物业管理公司实行全方位、多功能的管理和服务，对其工作人员无论在专业、技术上，还是在服饰、态度上都有较高要求。

    实行政府采购的必要性

    扩大采购规模。行政机关和事业单位办公大楼物业管理属于政府购买的服务性项目，部分地方已经通过政府采购的方式完成。

    盘锦市政府采购目录中已经明确物业管理属政府采购范畴。2009年，盘锦市已为市公共行政服务中心管理办公室的物业管理项目进行了政府采购，节支资金近13万元。

    随着政府采购管理制度的日趋健全与完善，将物业管理纳入政府采购已经具有可操作性。它既扩大了政府采购规模，又能有效地提高财政资金的使用效率。

    规范采购行为。物业管理提供的是专业化水平较高的服务，物业管理单位的招标特点与一般货物设备招标不同，对投标人的评定应更多地看重服务及经验，服务价格所占比重的分数可适当降低些。服务的评定可以从以下几方面来评定：管理服务理念和目标；项目管理运作方法及管理制度；管理服务人员配置；根据物业管理服务的内容、标准制定物业管理服务方案等，而这些要求是分散采购难以实现的。

    节约财政资金。以市公共行政服务中心管理办公室为例，以招标的方式聘用物业管理，服务面积8019平方米，包括保洁服务、保安服务、消防服务、办公楼内设施的运行及维修、停车场管理、会议接待服务、食堂服务等，年收取物业费22.244万元，平均27.7元/平方米。与以往相比较，每平方米节省2.3元。按目前统计的已经进行物业管理的服务面积16.07万平方米计算，可相对节约财政资金36.96万元/年。如果按照市直396万平方米计算，则可节约财政资金910.8万元/年。

    具体操作分析

    2009年，盘锦市首次对物业管理项目实行政府采购，操作如下：

    项目启动。采购计划下达后，采购中心多次与采购单位、相关政府管理部门进行协调与沟通，组织集体讨论会，最后确定采用竞争性谈判方式采购。并根据项目的总体情况，通过各种途径了解相关项目供应商履约和服务的要求，参照类似项目招标的原则，确定了供应商的准入条件。

    编制采购文件。物业管理属于服务类采购范畴。项目需求是保洁、保安、消防、办公楼内各种设施、设备运行、维修、停车场服务、食堂管理等多方面。针对项目特点，在编制谈判文件的过程中，重点对物业管理服务中有关人员的安排、费用的测算、已往业绩、物业管理单位报价等方面进行了认真研究和准备。

    评标方法：综合评分法。此方法可最大限度体现物业管理采购的服务性特点。

    评审规则：二轮进行。第一轮按照谈判文件中规定的各项因素进行综合评审，按得分由高到低排序，取前3名，进入下一轮谈判；第二轮谈判以报价最低者为中标供应商。

    评分标准：按照技术部分和商务部分进行。技术部分有人员配置、设备配备及稳定性情况、服务承诺及管理制度、投标人的经营信誉与业绩等；商务部分是指实施方案、应急措施、价格等。通过具体分类和细化，使每一环节都能认真把关，确保采购文件在内容上明确、周到、合理、合法。

    实施谈判。谈判小组成员分别对各供应商响应文件的真实性做进一步确认，了解判断物业公司的综合能力，对报价文件中的问题、错误、漏洞，给供应商一个说明的机会。最后，由谈判小组成员分别对报价供应商的相应文件进行评分，并按照得分由高至低的次序排序，取前3名，进入下一轮报价阶段，以报价最低者为中标供应商。

    合同履行。按照质量高于市场、价格低于市场、服务优于市场的原则，严格把握合同中约定的各项指标，积极推行承诺服务。